Videosorveglianza in condominio: quando è legale

Videosorveglianza in condominio: un tema sempre più attuale

La sicurezza delle parti comuni è una delle preoccupazioni principali per chi vive in condominio. Furti, atti vandalici e accessi non autorizzati spingono sempre più assemblee condominiali a valutare l'installazione di impianti di videosorveglianza. Ma quando è davvero legale installare telecamere in condominio? Quali regole bisogna rispettare per non violare la privacy dei condomini e dei terzi?

In questo articolo analizziamo nel dettaglio il quadro normativo italiano, le delibere assembleari necessarie e gli obblighi in materia di protezione dei dati personali, offrendo una guida pratica e aggiornata per tutti i condomini e gli amministratori.

Il quadro normativo: Codice Civile e Riforma del Condominio

Il riferimento legislativo principale è la Legge n. 220 del 2012 (Riforma del Condominio), che ha introdotto nel Codice Civile l'articolo 1122-ter. Questa norma disciplina espressamente la videosorveglianza sulle parti comuni del condominio e stabilisce le condizioni necessarie per la sua installazione.

L'art. 1122-ter c.c. recita: "Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136".

Ciò significa che per deliberare l'installazione di un impianto di videosorveglianza condominiale è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (500 millesimi). Questa maggioranza è richiesta sia in prima che in seconda convocazione.

Videosorveglianza condominiale e videosorveglianza privata: le differenze

È fondamentale distinguere tra due situazioni molto diverse dal punto di vista giuridico:

• Videosorveglianza condominiale: è l'impianto deliberato dall'assemblea e installato sulle parti comuni (ingressi, garage, cortili, scale). Richiede la delibera assembleare con le maggioranze previste dall'art. 1122-ter c.c.
• Videosorveglianza privata: è l'installazione di telecamere da parte del singolo condomino sulla propria proprietà esclusiva (porta d'ingresso dell'appartamento, balcone). Non richiede l'autorizzazione dell'assemblea, ma deve rispettare rigorose condizioni per non violare la privacy altrui.

Nel caso della videosorveglianza privata, il singolo condomino può installare una telecamera a tutela della propria proprietà, purché l'angolo di ripresa sia limitato esclusivamente agli spazi di propria pertinenza e non inquadri parti comuni, proprietà di altri condomini o aree pubbliche. La violazione di questo principio può configurare il reato di interferenze illecite nella vita privata ai sensi dell'art. 615-bis del Codice Penale.

Gli obblighi in materia di privacy e GDPR

L'installazione di un impianto di videosorveglianza in condominio deve rispettare le disposizioni del Regolamento UE 2016/679 (GDPR) e le indicazioni fornite dal Garante per la Protezione dei Dati Personali. Ecco i principali adempimenti obbligatori:

• Informativa preventiva: è obbligatorio apporre cartelli informativi ben visibili prima dell'area videosorvegliata. I cartelli devono indicare la presenza delle telecamere, le finalità del trattamento e i riferimenti del titolare del trattamento (il condominio, nella persona dell'amministratore).
• Proporzionalità e necessità: le telecamere devono essere installate solo se strettamente necessarie e in misura proporzionata rispetto alle esigenze di sicurezza. Non è consentito un controllo generalizzato e indiscriminato.
• Conservazione limitata delle immagini: secondo le linee guida del Garante, le registrazioni devono essere conservate per un periodo massimo di 24-48 ore, salvo esigenze specifiche e documentate che giustifichino un periodo più lungo, comunque non superiore a una settimana.
• Accesso limitato: le immagini registrate devono essere accessibili solo a soggetti autorizzati. L'amministratore condominiale, in qualità di responsabile del trattamento, deve garantire la sicurezza dei dati e impedire accessi non autorizzati.
• Registro dei trattamenti: il condominio è tenuto a predisporre e aggiornare il registro delle attività di trattamento relative alla videosorveglianza.

Cosa possono riprendere le telecamere condominiali

Le telecamere installate nelle parti comuni del condominio possono inquadrare esclusivamente le aree comuni dell'edificio: androni, ingressi, corsie box, cortili, parcheggi condominiali e scale. È assolutamente vietato riprendere:

• L'interno delle abitazioni private dei condomini
• Aree pubbliche esterne al condominio (strade, marciapiedi), salvo che ciò sia strettamente inevitabile e marginale
• Spazi di proprietà esclusiva di singoli condomini senza il loro consenso
• Aree in cui si svolgono attività sindacali, politiche o religiose

Le telecamere non possono inoltre essere dotate di funzionalità audio, a meno che non sussistano ragioni eccezionali documentate e autorizzate.

La delibera assembleare: requisiti e contenuto

La delibera che autorizza l'installazione della videosorveglianza condominiale deve contenere informazioni precise e dettagliate per essere valida e non impugnabile. In particolare, il verbale assembleare dovrebbe specificare:

• Le motivazioni che giustificano l'installazione dell'impianto
• Il numero, la tipologia e la posizione delle telecamere
• Le aree oggetto di ripresa
• I tempi di conservazione delle immagini
• Il soggetto responsabile della gestione dell'impianto
• Il preventivo di spesa e i criteri di ripartizione dei costi

Una delibera carente di questi elementi può essere impugnata dai condomini dissenzienti ai sensi dell'art. 1137 c.c. entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale.

I costi della videosorveglianza: come si ripartiscono

Le spese per l'installazione e la manutenzione dell'impianto di videosorveglianza sulle parti comuni sono ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, ai sensi dell'art. 1123 c.c. Se l'impianto serve solo una parte dell'edificio (ad esempio, il parcheggio interrato), i costi saranno ripartiti solo tra i condomini che ne traggono utilità, in applicazione del secondo comma dello stesso articolo.

Sanzioni per violazioni della normativa

Il mancato rispetto delle disposizioni in materia di videosorveglianza e privacy può comportare conseguenze serie. Il Garante per la Protezione dei Dati Personali può irrogare sanzioni amministrative che, nei casi più gravi, possono raggiungere importi molto elevati ai sensi del GDPR (fino a 20 milioni di euro o il 4% del fatturato annuo). Inoltre, la ripresa illecita di spazi privati può configurare responsabilità penale ai sensi dell'art. 615-bis del Codice Penale.

Consigli pratici per una videosorveglianza a norma

Per garantire la piena legalità dell'impianto di videosorveglianza condominiale, è consigliabile seguire alcune buone pratiche:

• Affidarsi a un amministratore condominiale competente e aggiornato sulla normativa vigente
• Coinvolgere un professionista specializzato per la progettazione dell'impianto nel rispetto del GDPR
• Redigere una delibera assembleare completa e dettagliata
• Posizionare i cartelli informativi in modo chiaro e visibile
• Verificare periodicamente il funzionamento dell'impianto e la corretta cancellazione delle immagini nei tempi previsti
• Nominare formalmente un responsabile del trattamento dei dati

La videosorveglianza in condominio è uno strumento prezioso per la sicurezza dell'edificio e dei suoi abitanti, ma deve essere gestita con competenza e nel pieno rispetto della legge. Un approccio superficiale può esporre il condominio a sanzioni, contenziosi e responsabilità che è possibile evitare con una corretta pianificazione e una gestione professionale.

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