Superbonus e Condominio: Guida Pratica Completa 2025

Superbonus e condominio nel 2025: cosa cambia e cosa resta

Il Superbonus, introdotto dall'art. 119 del Decreto Legge 34/2020 (Decreto Rilancio), ha rappresentato negli ultimi anni una delle più importanti agevolazioni fiscali per i condomìni italiani. Tuttavia, il quadro normativo ha subito profonde modifiche tra il 2023 e il 2025, rendendo indispensabile un aggiornamento puntuale per amministratori condominiali, condomini e professionisti del settore. In questa guida pratica, lo studio Amministrazione Immobili Battisti, attivo a Roma dal 2009, analizza lo stato attuale della disciplina con riferimenti normativi precisi e indicazioni operative.

Le aliquote Superbonus in vigore nel 2025

Con le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2023 (L. 197/2022) e successivi interventi legislativi, le aliquote del Superbonus per i condomìni hanno subito una progressiva riduzione:

• 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, a condizione che la CILAS fosse stata presentata entro il 25 novembre 2022 e la relativa delibera assembleare fosse stata adottata entro tale data;
• 70% per le spese sostenute nell'anno 2024;
• 65% per le spese sostenute nell'anno 2025.

È fondamentale sottolineare che l'aliquota del 65% per il 2025 si applica esclusivamente ai condomìni che avevano già avviato i lavori con CILAS presentata entro il 25 novembre 2022. Per i nuovi interventi avviati dopo tale data, il Superbonus non è più accessibile nella sua forma originaria, salvo specifiche eccezioni previste per determinati territori colpiti da eventi sismici.

Delibere assembleari: maggioranze e obblighi normativi

La disciplina delle delibere assembleari in materia di Superbonus si intreccia con le norme del Codice Civile e con la riforma del condominio introdotta dalla Legge 220/2012. L'art. 1136 del Codice Civile stabilisce le maggioranze necessarie per le deliberazioni dell'assemblea condominiale, ma il legislatore ha previsto una deroga importante proprio per il Superbonus.

L'art. 119, comma 9-bis, del D.L. 34/2020 ha infatti stabilito che le delibere relative all'approvazione degli interventi agevolati con il Superbonus, comprese quelle riguardanti la cessione del credito e lo sconto in fattura, possono essere adottate con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio. Si tratta di una maggioranza semplificata rispetto a quella ordinariamente prevista dall'art. 1136, commi 2 e 4, del Codice Civile per le innovazioni e le opere di manutenzione straordinaria.

Questa agevolazione procedurale resta applicabile per i lavori ancora in corso nel 2025, purché deliberati nel rispetto delle tempistiche di legge. L'amministratore di condominio, ai sensi dell'art. 1130 del Codice Civile, ha l'obbligo di eseguire le deliberazioni dell'assemblea e di curare l'osservanza del regolamento condominiale, fungendo da snodo operativo fondamentale in tutto l'iter del Superbonus.

Il ruolo dell'amministratore condominiale nel Superbonus

L'amministratore di condominio riveste un ruolo centrale nella gestione degli interventi legati al Superbonus. I suoi compiti principali includono:

• Convocazione dell'assemblea secondo le modalità previste dall'art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, con indicazione chiara degli argomenti all'ordine del giorno relativi al Superbonus;
• Verifica della documentazione tecnica prodotta dai professionisti incaricati, tra cui l'attestazione di prestazione energetica (APE) ante e post intervento e le asseverazioni di congruità delle spese;
• Gestione dei rapporti con il General Contractor e con i professionisti tecnici e fiscali;
• Comunicazione all'Agenzia delle Entrate delle opzioni esercitate dai condomini per la cessione del credito o lo sconto in fattura, nei termini previsti dall'art. 121 del D.L. 34/2020;
• Conservazione della documentazione per i controlli dell'Agenzia delle Entrate e dell'ENEA, con obbligo di custodia per almeno cinque anni dalla fine del periodo di detrazione;
• Rendicontazione trasparente delle spese sostenute e dei fondi condominiali utilizzati, ai sensi dell'art. 1130-bis del Codice Civile.

Cessione del credito e sconto in fattura: la situazione attuale

Il Decreto Legge 11/2023 (cosiddetto Decreto Blocca Cessioni) ha sostanzialmente eliminato la possibilità di optare per la cessione del credito e lo sconto in fattura per i nuovi interventi. Tuttavia, sono state previste importanti clausole di salvaguardia per i condomìni che avevano già deliberato i lavori e presentato la CILAS entro le date stabilite dalla normativa transitoria.

Per i condomìni che rientrano nelle deroghe, le opzioni di cessione del credito e sconto in fattura restano esercitabili anche nel 2025 per le spese effettivamente sostenute. È però essenziale che l'amministratore verifichi con attenzione il rispetto di tutti i requisiti temporali e documentali, poiché eventuali irregolarità possono comportare la decadenza dal beneficio e la responsabilità solidale prevista dalla normativa fiscale.

Lavori in corso nel 2025: aspetti critici e raccomandazioni

Molti condomìni romani si trovano nel 2025 con cantieri ancora aperti o in fase di completamento. Le criticità più frequenti riguardano:

• Ritardi nell'esecuzione dei lavori che possono compromettere il rispetto delle scadenze per beneficiare dell'aliquota prevista;
• Varianti progettuali che richiedono nuove delibere assembleari e aggiornamenti delle asseverazioni tecniche;
• Contenziosi con le imprese esecutrici in merito alla qualità dei lavori o ai tempi di consegna;
• Difficoltà nella monetizzazione dei crediti fiscali a causa della ridotta capienza del mercato delle cessioni.

In queste situazioni, il supporto di un amministratore condominiale esperto e competente diventa determinante. Lo studio Amministrazione Immobili Battisti, forte di un'esperienza ultraquindicennale nella gestione condominiale a Roma, affianca i propri condomìni amministrati con un approccio rigoroso e orientato alla tutela degli interessi comuni.

Prospettive future: la Direttiva Case Green e i nuovi incentivi

Guardando oltre il 2025, il panorama dell'efficientamento energetico condominiale sarà fortemente influenzato dalla Direttiva europea EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), nota come Direttiva Case Green, che impone agli Stati membri obiettivi ambiziosi di riduzione dei consumi energetici del patrimonio edilizio residenziale. L'Italia dovrà recepire questa direttiva definendo nuovi strumenti di incentivazione che, con ogni probabilità, coinvolgeranno nuovamente i condomìni in modo significativo.

È quindi fondamentale che amministratori e condomini mantengano un atteggiamento proattivo, monitorando l'evoluzione normativa e pianificando per tempo gli interventi necessari all'adeguamento energetico degli edifici, anche alla luce delle disposizioni degli artt. 1120 e 1121 del Codice Civile in materia di innovazioni condominiali.

������ Hai bisogno di un amministratore di condominio a Roma?

Amministrazione Immobili Battisti gestisce condomini a Roma dal 2009. Revisione contabile, consulenza legale, trasparenza digitale e portale online inclusi.

������ 06 7232038  |  ������ 331 9438146  |  ������ WhatsApp  |  ✉ Email