Parti comuni del condominio: cosa sono e chi le gestisce

Parti comuni del condominio: definizione e quadro normativo

Le parti comuni del condominio rappresentano uno degli argomenti centrali del diritto condominiale italiano. Si tratta di tutti quegli elementi strutturali, degli impianti e degli spazi che appartengono in comproprietà a tutti i condomini (o a una parte di essi) e che risultano funzionali al godimento delle singole unità immobiliari. Comprendere cosa rientra nelle parti comuni e chi ha il compito di gestirle è fondamentale per evitare controversie e garantire una corretta amministrazione dell'edificio.

Il riferimento normativo principale è l'articolo 1117 del Codice Civile, profondamente riformato dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (la cosiddetta Riforma del Condominio), entrata in vigore il 18 giugno 2013. Questa riforma ha ampliato e aggiornato l'elenco delle parti comuni, adeguandolo alle esigenze degli edifici moderni e alla giurisprudenza consolidata.

Quali sono le parti comuni: l'elenco dell'art. 1117 c.c.

L'articolo 1117 del Codice Civile individua tre macro-categorie di parti comuni del condominio:

• Strutture portanti e elementi architettonici: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
• Aree e locali destinati a servizi comuni: i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi, i sottotetti destinati all'uso comune, i parcheggi condominiali e ogni altro spazio destinato ai servizi comuni.
• Impianti e opere di uso comune: gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per gas, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento dell'aria, ricezione radiotelevisiva e accesso a flussi informativi, anche satellitari o via cavo, fino al punto di diramazione ai singoli appartamenti.

È importante sottolineare che questo elenco ha natura presuntiva e non tassativa. Ciò significa che un bene rientra tra le parti comuni salvo che un titolo contrario (l'atto di acquisto, il regolamento condominiale contrattuale o un'usucapione) ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno o più condomini. La Corte di Cassazione ha ribadito più volte questo principio, chiarendo che la presunzione di condominialità può essere superata solo da prove documentali certe.

Criteri per identificare una parte comune

Oltre all'elenco normativo, la giurisprudenza ha elaborato alcuni criteri utili per stabilire se un bene debba considerarsi comune:

• Criterio strutturale: il bene è parte integrante della struttura dell'edificio e la sua rimozione comprometterebbe la stabilità o la funzionalità dell'immobile.
• Criterio funzionale: il bene è destinato oggettivamente all'uso o al servizio di più unità immobiliari, indipendentemente dall'utilizzo effettivo da parte di ciascun condomino.
• Criterio soggettivo: il bene non risulta attribuito in proprietà esclusiva a un singolo condomino in base ai titoli di acquisto.

In caso di dubbio, prevale la presunzione di condominialità stabilita dall'art. 1117 c.c., e l'onere della prova contraria grava su chi rivendica la proprietà esclusiva del bene.

Chi gestisce le parti comuni del condominio

La gestione delle parti comuni è affidata a due organi fondamentali: l'assemblea condominiale e l'amministratore di condominio.

L'assemblea dei condomini è l'organo deliberativo supremo. Ai sensi degli articoli 1135 e 1136 del Codice Civile, l'assemblea delibera sulla manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, approva il bilancio preventivo e consuntivo, nomina e revoca l'amministratore e stabilisce le regole di utilizzo degli spazi condivisi. Le maggioranze necessarie variano in base al tipo di delibera, come specificato dall'art. 1136 c.c. nella formulazione aggiornata dalla L. 220/2012.

L'amministratore di condominio, disciplinato dagli articoli 1129, 1130 e 1131 del Codice Civile, è l'organo esecutivo del condominio. I suoi compiti principali in relazione alle parti comuni includono:

• Eseguire le deliberazioni dell'assemblea e curare l'osservanza del regolamento condominiale.
• Disciplinare l'uso delle cose comuni affinché sia assicurato il miglior godimento a ciascun condomino.
• Riscuotere i contributi condominiali ed erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni.
• Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni, intervenendo tempestivamente in caso di urgenza senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare.
• Tenere il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali, il registro di nomina e revoca e il registro di contabilità, come previsto dalla riforma del 2012.
• Provvedere alla redazione e alla conservazione del rendiconto condominiale annuale.

La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto (art. 1129, comma 1, c.c., come modificato dalla L. 220/2012). In assenza di nomina, qualsiasi condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria per la designazione.

Ripartizione delle spese per le parti comuni

Le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni vengono ripartite secondo i millesimi di proprietà, come stabilito dall'articolo 1123 del Codice Civile. Tuttavia, la legge prevede importanti eccezioni:

• Se una parte comune serve solo un gruppo di condomini, le spese sono ripartite tra questi ultimi in proporzione all'uso (art. 1123, comma 2).
• Per le scale e gli ascensori, l'art. 1124 c.c. (riformato dalla L. 220/2012) prevede una ripartizione mista: metà in base ai millesimi di proprietà e metà in proporzione all'altezza del piano.
• Per i lastrici solari di uso esclusivo, l'art. 1126 c.c. stabilisce che un terzo delle spese è a carico di chi ne ha l'uso esclusivo e due terzi a carico di tutti i condomini cui il lastrico serve da copertura.

Il regolamento condominiale di tipo contrattuale può derogare a questi criteri, purché approvato all'unanimità dei condomini.

Uso delle parti comuni: diritti e limiti

Ogni condomino ha diritto di usare le parti comuni, nel rispetto dei limiti fissati dall'articolo 1102 del Codice Civile, applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c. In particolare, ciascun condomino può servirsi della cosa comune a condizione che:

• Non ne alteri la destinazione d'uso.
• Non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Eventuali innovazioni sulle parti comuni richiedono la delibera assembleare con le maggioranze qualificate previste dall'art. 1120 c.c.. Sono in ogni caso vietate le innovazioni che pregiudicano la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono alcune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120, ultimo comma).

L'importanza di una gestione professionale

La corretta gestione delle parti comuni richiede competenze giuridiche, tecniche e contabili sempre più specializzate, soprattutto dopo la Riforma del 2012 che ha notevolmente ampliato gli obblighi e le responsabilità dell'amministratore. Una gestione approssimativa può generare contenziosi costosi, ritardi nella manutenzione e deprezzamento dell'immobile.

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